Co to jest ekspektatywa?
Słowo „ekspektatywa” pochodzi od łacińskiego „expectatio”, oznaczającego oczekiwanie lub stan przejściowy. Ekspektatywa jest więc stanem, w którym oczekujemy na nadanie pełnego prawa, w tym przypadku pełnego prawa własności.
Ekspektatywa to innymi słowy roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Roszczenie powstaje najczęściej z chwilą podpisania umowy o budowę lokalu i trwa do czasu wyodrębnienia mieszkania i wpisu do Księgi Wieczystej.
Mała uwaga: na rynku nieruchomości można spotkać różne rodzaje ekspektatyw. W większości będą to ekspektatywy odrębnej własności, które omawia ten artykuł, ale można również spotkać się z tzw. ekspektatywą spółdzielczego-własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Drugą ewentualność w przypadku nieuregulowanego gruntu pod budynkiem należy traktować w inny sposób).
Cechy ekspektatywy
Ekspektatywa, jeśli dotyczy ustanowienia odrębnej własności lokalu, jest zbywalna, dziedziczna i można ją przekazać na drodze darowizny zgodnie z powszechnymi przyjętymi zasadami. Każda z tych form wymaga aktu notarialnego na mocy ustawy.
Ekspektatywa podlega egzekucji i może być przedmiotem licytacji komorniczej.
Od innych form prawnych do nieruchomości różni się tym, że jest jedynie roszczeniem własności, a nie pełnym prawem własności, dlatego mają do niej zastosowania inne przepisy podatkowe (piszemy o tym poniżej).
Sprzedaż ekspektatywy
Ekspektatywa jest prawem całkowicie zbywalnym, więc można ją odsprzedać – pod warunkiem zachowania formy aktu notarialnego.
Sprzedaż następuje wraz z wkładem budowlanym i poniesionymi wydatkami na budowę lokalu.
Co do zasady, obrót ekspektatywą wygląda podobnie do obrotu „zwykłymi” nieruchomości. Transakcja może być przeprowadzona zarówno przy pomocy gotówki, jak i kredytu hipotecznego, choć w przypadku drugiej opcji, banki bardziej rygorystycznie podchodzą do weryfikacji wniosku kredytowego.
W przypadku tzw. ekspektatywy wspdl (własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu), gdy grunt pod budynkiem jest nieuregulowany, bank nie udzieli kredytu ze względu na brak możliwości założenia Księgi Wieczystej. Transakcja będzie możliwa do przeprowadzenia tylko za pomocą gotówki.
Aby zbyć ekspektatywę do lokalu spółdzielczego, nie trzeba być wpisanym w poczet członków spółdzielni.
Zakup ekspektatywy
Podobnie jak w przypadku sprzedaży, nabycie ekspektatywy nie różni się znacząco od zakupu „zwykłej” nieruchomości. Problemy mogą pojawić się w przypadku chęci wspomagania się kredytem, ze względu na nabywanie jedynie roszczenia prawa, a nie pełnego prawa własności.
W przypadku lokalu spółdzielczego, aby roszczenie ekspektatywy miało moc prawną, należało stać się członkiem spółdzielni. Nie będąc członkiem spółdzielni można było sprzedawać i kupować ekspektatywę, ale dopiero fakt bycia członkiem uprawomocniał roszczenie i nadawał mu mocy prawnej.
Szerzej mówią o tym wyroki sądów o sygn. akt II FSK 929/13 oraz sygn. akt K 60/13.
Od lipca 2017 obowiązuje nowelizacja USM (Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych), która niejako z automatu nadaje członkostwo spółdzielni z chwilą nabycia roszczenia prawa do lokalu. Warunek opisywany powyżej spełnia się więc z chwilą zakupu. Spółdzielnia nie może odmówić nabywcy wpisania w poczet członków.
Uwaga: zakup ekspektatywy nie zalicza się w poczet wydatków na cele mieszkaniowe!
Ekspektatywa od dewelopera
Coraz częściej się zdarza, że deweloper w umowie deweloperskiej zakazuje obrotu ekspektatywą, chcąc zachować większą kontrolę nad sprzedażą mieszkań. Zgodnie z prawem może on odmówić takiej transakcji, dlatego warto z deweloperem chęć sprzedaży prawa do lokalu skonsultować.
Ekspektatywa a podatki
Ekspektatywę traktuje się jako tzw. prawo majątkowe, a więc „uprawnienie określonego podmiotu, pozostające w ścisłym związku z jego ekonomicznym interesem, jego majątkiem”. (art. 18 Ustawy o PIT).
Za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.
W związku z tym nie można traktować jej jak sprzedaż nieruchomości mieszkalnej. Co za tym idzie, od podatku nie stosuje się żadnych ulg przysługujących zbyciu domu, lokalu lub mieszkania, takich jak ulgi mieszkaniowej czy zwłoki pięciu lat od nabycia (szerzej temat ulg opisujemy tutaj: Jak uniknąć podatku od nieruchomości).
Zakupu ekspektatywy można też zaliczyć jako wydatku na cele mieszkaniowe, nie może więc być sposobem na zmniejszenie opodatkowania innej transakcji.
Biorąc to pod uwagę, sprzedaż ekspektatywy opodatkowana jest na zasadach ogólnych, to znaczy, że obowiązuje ją skala podatkowa. Do 30 kwietnia następnego roku należy fiskusowi zapłacić 18% lub 36% dochodu ze sprzedaży.
Od ekspektatywy do odrębnej własności
Ekspektatywa powstaje z chwilą podpisania umowy o budowę lokalu. Umowa ta reguluje wysokość wkładu budowlanego oraz zobowiązuje spółdzielnię do ustanowienia odrębnej własności.
W przypadku, gdy spółdzielnia wspomaga się kredytem, strona umowy zobowiązana jest spłacać raty kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na lokal będący przedmiotem umowy.
W międzyczasie ekspektatywa podlega obrotowi i może być zbywalna i dziedziczona wraz z całym wpłaconym kapitałem na budowę lokalu.
Następnie, zgodnie z art. 21 ust. 1 o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia ustanawia własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu lub w terminie 3 miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jeżeli wymagają tego przepisy.
Wraz z chwilą wpisu do Księgi Wieczystej następuje nadanie prawa odrębnej własności do lokalu i w tym samym czasie ekspektatywa zostaje spełniona. Od tego momentu należy już mówić po prostu o sprzedaży lokalu mieszkalnego.
źródło:
